Hak Guna Bangunan (Consumer Loan Prop)

1. Keuntungan dan Kerugian HGB

Hak guna bangunan merupakan kewenangan untuk membangun sebuah properti di atas suatu lahan yang bukan milik kita sendiri. Jika Anda memperoleh Hak Guna bangunan pada sebidang tanah, maka Anda hanya memiliki hak untuk mendirikan rumah, apartemen, toko, atau bangunan lainnya di atas tanah tersebut. Bagi Anda yang tertarik untuk memperoleh Hak Guna Bangunan sebaiknya Anda menyimak ulasan mengenai keuntungan dan kerugian HGB berikut ini:

Keuntungan Hak Guna Bangunan

Pertama, dengan Hak Guna Bangunan Anda tidak perlu menganggarkan dana untuk membeli tanah. Apalagi di zaman sekarang ini harga tanah sangat mahal. Sehingga Anda tidak perlu mengeluarkan dana besar untuk mendirikan bangunan.

Kedua, memperbesar usaha Anda. Seperti yang sudah diketahui, Hak Guna Bangunan sering diambil oleh orang yang ingin menggunakan sebuah tanah untuk usaha atau hal yang produktif misalnya membangun kontrakan, toko, lahan parkir, kantor, dan perternakan. Dengan begitu Anda bisa mengalihkan dana untuk membeli tanah pada usaha yang akan Anda geluti. Misalnya untuk menambah persediaan barang di toko Anda atau memperbesar toko Anda. Dengan begini tentu usaha yang Anda geluti akan lebih menguntungkan.

Kerugian Hak Guna Bangunan

Kerugian HGB yang pertama, secara hukum HGB bukanlah hak milik atas sebuah lahan. HGB memiliki batasan penggunaan sampai jangka waktu tertentu. Pada Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) dinyatakan bahwa HGB diperoleh oleh seseorang hanya dalam jangka waktu 30 tahun dan bisa ditambah menjadi 20 tahun lagi.

Kerugian HGB yang kedua, karena jangka waktu penggunaan yang terbatas ini Anda akan dibuat tidak bebas dalam melakukan perubahan terhadap bangunan yang berdiri di tanah tersebut. Anda harus berpikir panjang ketika akan mengembangkan bangunan yang berdiri di atasnya.

Solusi dari permasalahan ini adalah sebaiknya sebelum memutuskan untuk mengambil HGB sebaiknya Anda memperhitungkan secara cermat dalam hal keuntungan yang dapat Anda peroleh selama berusaha di atas tanah tersebut. Perhitungkan dana yang Anda korbankan dengan potensi keuntungan yang dapat Anda peroleh dari usaha yang Anda dirikan tersebut. Untuk meminimalkan resiko, sebagian pengusaha memilih untuk mendirikan lahan parkir atau perternakan dengan alasan investasi atas bangunan yang tidak terlalu besar.

2. Mengubah HGB jadi Hak Milik

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangunan (HGB) bisa ditingkatkan statusnya menjadi sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada. Selain tidak repot, prosesnya juga cepat. Berikut langkah-langkah mengurusnya:

Sertifikat asli

Siapkan sertifikat asli HGB yang akan diubah status. Tanpa sertifikat ini, upaya Anda untuk mengubah status akan sia-sia. Oleh karena itu, Anda harus menyiapkannya lebih awal dengan membuat copy sertifikat HGB.

Fotokopi IMB

Langkah selanjutnya adalah menyiapkan fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Hal ini berguna sebagai bukti legalitas yang memperbolehkan tanah digunakan untuk mendirikan bangunan.

Identitas diri

Jangan lupa juga untuk fotokopi identitas diri. Lampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) sebagai keterangan identitas pengajuan Anda. Siapkan fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

Surat permohonan

Anda juga harus mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Surat ini sebaiknya sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika surat ini sudah ada, segeralah di-copy beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan lampiran lain.

Membayar biaya

Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah - Rp 60 juta).

Sebagai gambaran, untuk tanah seluas 100m2 di Jakarta dengan NJOP sebesar Rp 1 juta per meter persegi, Anda mesti membayar Rp 800.000. Perlu diingat, bahwa angka variabel tergantung daerahnya. Misalnya, Jakarta angka variabelnya sebesar Rp 60 juta, Tangerang sebesar Rp 50 juta, dan Bekasi sebesar Rp 30 juta.

Jasa notaris

Namun, jika tak mau repot, Anda juga bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM. Tentunya, Anda harus menyiapkan dana sekitar Rp 1 juta hingga Rp 3 juta untuk jasa notaris itu.

HGB untuk agunan kredit, mitigasi risiko 

Untuk meminimalkan risiko penyimpangan yang dapat dilakukan oleh penjual, maka menurut hemat kami terdapat 3 (tiga) alternatif atau solusi yang dapat Anda pertimbangkan dalam transaksi jual beli rumah tersebut, yaitu:

1. Meminta penjual untuk terlebih dahulu menyelesaikan kewajiban pembayaran utangnya kepada bank. Sehingga, Sertifikat HGB tersebut dapat diambil oleh penjual sebelum dilaksanakannya transaksi jual beli rumah antara penjual dan Anda;

2. Melakukan oper kredit langsung kepada bank terkait, yaitu Anda langsung melakukan pembayaran utang dari si penjual kepada bank, yang disaksikan oleh wakil pihak bank tersebut. Sehingga jelas bahwa terjadi oper kredit dari pihak penjual kepada Anda; atau

3. Melakukan pembayaran down payment (uang muka) kepada pihak penjual, dengan meminta jaminan dari pihak penjual. Dalam hal ini si penjual akan menyerahkan suatu jaminan yang dapat dieksekusi langsung apabila pihak penjual melakukan cidera janji.